2013年9月 その2 東京湾岸地域の地価の行方
先日、日経新聞（9月20日付朝刊）で気になった記事があった。五輪開催地周辺の東京湾岸地域の地価が今後どうなるかという記事だ。某証券会社の不動産アナリスト、某大学の不動産学部長、そして、某不動産コンサルタントの3名の見解が解説されており、それぞれの見解が見事に異なっていたのだ。
証券会社の専門家は、東京五輪開催の2020年まで東京湾岸の地価は上昇し、五輪閉幕後も海外の注目を集め、投資先として地価の上昇は続くという見方である。特に国際的な注目を集めるという点を高く評価している。アナリストながら、やはり証券会社のコメントらしい。
大学の専門家は、東京五輪までは地価の上昇が続くと見る点では上記と同じだ。しかし、閉幕後の見方は異なる。17,000室の選手村は民間企業が分譲マンションとして売却する計画だが、短期でそれだけの供給をこなせる国内需要はなく、結果として地価は下落するとみる。大学の先生らしい、当たり障りのない模範的コメントだ。
一方、コンサルタント（マンション市場に関する研究所を運営）の見方はユニークだった。彼によれば、消費税値上げや金利上昇を背景とする今の不動産需要の上昇は、需要の先取りであり、来年4月以降に反動が来ると予想する。（今あわてて買うなということだ。）こうした全体観の中で、湾岸地域に関しては、ある程度値上がりした後、今から一年後には一定水準に落ち着き、そのままで推移した後、五輪閉幕後に価格は下落すると見る。2020年頃から都内の人口は減少に転じる見込みで、マンションを買う年齢層の人口も減るし、かつ、中古マンションの質の向上により、リフォーム需要の割合が増えると見る。東京の空き家率はすでに一割を超えており、五輪のころには二割になっている可能性もあるという。
同じ状況を見て、専門家の考えがこうも違うというのは驚きだ。繰り返すが、皆、専門家を自負する人たちであり、同じ状況を見ているのだ。なぜ？・・・おそらくは、状況を見る視点が違うのだ。今の状況をしっかりと客観的に見ることなしに、将来どうなるかという視点にとらわれすぎている。
アインシュタインは、地球を救う方法を考えるのに1時間与えられたら、どう使うかと聞かれた時、「55分を現状の理解に使う。解決を考えるのは残り5分あれば十分だ」と言ったという。つまり、状況を正確に判断すれば、答えは自ずと明らかになると言っている。
私の意見？・・・それはコンサルタントの人と同じだ。これだけ人口が減っているのになぜあんな不便な場所の地価が上がり続けるというのか、とても理解できない。実際、この3人の中で、今の状況をしっかりと説明したのは彼だけだった。他の二人は将来の事ばかりを語っていた。